Адвокат Деян Сотиров - гр. София, член на Софийска адвокатска колегия.

Контакти

Адвокат Деян Сотиров

гр. София, ул. Триадица 5 Б,
ет. 3, Офис 313, ПК 1000

Карта: Натиснете тук!

Тел: 02 944 05 57

Моб: 0899 45 03 43

Скайп: dysotirov

E-mail: contact@sotirov.info

Адвокат в София - Деян Сотиров
Начало » Инфо център » Въпроси и отговори » Продажба на недвижим имот

Прехвърляне на недвижим имот - владение и цена

Въпрос (зададен от С. Ч. на 20.07.2011 г.):

Искам да оформя нотариално продажба (или друг акт) на имот, като купувача ще изплаща сумата на части, а аз ще остана да живея в имота до получаване на цялата сума. случая с купувача сме съсобственици на по поливин идеална част от един парцел в с. ........ и живеем като съседи. Искам консултация по какъв начин и с какъв документ да се оформи тази ситуация= С уважение:

Отговор:

В общи линии имате две възможности:

Първата е да сключите с купувача предварителен договор в писмена форма за покупко-продажба на недвижимия имот, по силата на който да се задължите да сключите окончателен договор на определена дата (за прехвърляне на собствеността). Няма законова пречка в предварителния договор да се включват уговорки за задължения, които по правило са последица на окончателния договор - например уговорки за плащането на цената и предаването на вещта (тези задължения могат да станат изискуеми преди сключването на окончателния договор). Купувачът следва обаче да възприеме Вашите изисквания, като следва да се има предвид, че широко разпространена е практиката част от цената да се плаща при сключването на предварителния договор (под формата на задатък / капаро), а остатъкът - при подписването на нотариалния акт; владението също често се предава преди сключването на окончателния договор.

Втората възможност е да прехвърлите сега собствеността върху имота с нотариален акт, като запазите за себе си ограничено вещно право на ползване за определен период. Това става, като правото на ползване се учредява с нотариалния акт за прехвърляне на недвижимия имот. Цената по договора ще следва да се плати в определен срок, като Вие ще можете да учредите законна ипотека върху отчуждения имот за обезпечение на вземанията си по договора.

Не давате достатъчно информация по отношение на съсобствения парцел - собствеността върху постройката е отделна от собствеността върху парцела и съответно подлежи на независимо отчуждаване. За отчуждаване на идеални части от съсобствен имот в полза на трето лице, следва да се съобразят разпоредбите на чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС).

Коментари и въпроси

адвокат Сотиров | 07.02.2015, 14:39
(Отговор на въпроса на Е. К. от 17.09.2014 г.) Съгласно § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ, строежи, изградени до 7 април 1987 г. (съответно до 31 март 2001 г.), за които няма строителни книжа, но са били допустими по конкретно посочените в тези законови текстове правила и разпоредби, са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими. За отговор на последния ви въпрос е необходимо да се държи сметка за конкретните клаузи на сключения предварителен договор.
адвокат Сотиров | 29.01.2015, 12:43
(Отговор на въпроса на Т. от 31.10.2014 г.) Доколкото разбирам правилно, към момента мъжът ви е единствен собственик на въпросния имот. В такъв случай няма правна пречка да ви прехвърли собствеността върху имота - по начин, който прецените за най-подходящ при съобразяване на конкретните условия и с оглед на отношенията между вас.
адвокат Сотиров | 23.12.2014, 13:51
С Постановление № 345 от 30.10.2014 г. се измени ал. 3 на чл. 51 на Правилника за вписванията, с което се възстанови възможността всеки да може да иска незаверени преписи от актовете, вписани в Имотния регистър. Повече бихте могли да прочетете на следния адрес: Бюлетин 6 / 12.2014 г.
Т. | 31.10.2014, 18:43
Възможно ли е мъжът с когото живея без брак да ми прехвърли,дари или продаде имот който една част е наследствен от родителите му,а другата част му е дарена от брат му и сестра му без условия.Благодаря.
адвокат Сотиров | 24.09.2014, 11:46
(Отговор на въпроса на miroslav от 04.08.2014 г.) Договорът има силата на закон между страните, които са го сключили. По изключение страните могат с изрична уговорка да предвидят възможност за прекратяване на договора с едностранно изявление на някоя от страните. Не предоставяте информация относно евентуалното наличие на такава клауза в предварителния договор. Предполагам, че липсва и уговорена отметнина, но това не би ви ползвало, доколкото желаете връщане на предплатената сума. Извън посочените случаи, договорът може да се развали и при виновно неизпълнение на една от страните, т.е. ако съмненията ви относно имота са подкрепени с годни доказателства, установяващи неизпълнение на поети от продавача задължения, то бихте могли да прибегнете до разваляне на предварителния договор.
адвокат Сотиров | 24.09.2014, 11:24
(Отговор на въпроса на В. П. от 05.06.2014 г.) Считам, че от правна гледна точка посоченото разминаване не води до съществен и непреодолим проблем. Нотариалният акт като документ, удостоверяващ правото на собственост, не би следвало да е нищожен, доколкото пропуски от такова естество не водят до съмнения по отношение на предмета на сделката. Още повече, че посочването на терасите не е задължителен елемент от описанието на имота. В случай, че нотариусът, изповядващ сделката, изисква удостоверяване на причините за несъответствието или отстраняване на последното, то ще следва да се представят документи в тази насока: например строителни документи, нотариален акт за поправка или др.
Е. К. | 17.09.2014, 20:21
Здравейте, адвокат Сотиров, имам следния казус, за който моля за разяснение. Сключих предварителен договор за покупка на имот с 2 къщи в него, платих капаро 10% от стойността на имота и комисионната на брокера. До 19,09, трябва да сключа окончателния договор. Но днес разбрах от брокера, че едната къща е незаконна, но за нея ще бъде извадено удостоверение за търпимост от общината. С това удостоверение къщата става ли законна или в някакъв бъдещ момент може да бъде поискано от оправомощени лица нейното събаряне? И ако реша да се откажа от покупката на базата на това, че сега разбирам за това обстоятелство - мога ли да искам възстановяване на платените капаро и комисионна? Благодаря Ви предварително!
miroslav | 04.08.2014, 23:33
Здравейте!Въпрос- как мога да се откажа от предварителен договор за продажба на имот,без да губя капарото за имота.Имам съмнения за имота.
В. П. | 05.06.2014, 21:28
Здравейте, имам следния въпрос: искам да закупя жилище, по нотариален акт пише, че имотът разполага с две тераси, а реално терасата е само една. Това проблем ли е и какво се прави в този случай? Благодаря Ви предварително.
адвокат Сотиров | 05.01.2014, 15:28
Следва да си извадите удостоверение за идентичност - за София това може да се извърши от "Географска информационна система - София" ЕООД, Звено "Административни данни".
Л. | 10.11.2013, 15:39
Адвокат Сотиров,в нотариалния акт апартамента ми се води ап.4,но в кадастъра се оказа,че се води ап.3.Същото несъответствие има и при другите съкооператори с които живея.Искам да прехвърля апартамента на децата си но скицата която ще получа от кадастъра ще е за ап.3.Как да постъпя
адвокат Сотиров | 12.04.2013, 11:09
Претенция за запазена част може да има единствено ако имотът е прехвърлен по завещание или чрез дарение. Ако прехвърлянето е чрез продажба, то такъв иск е невъзможен - за такова прехвърляне би било приложимо ограничението на чл. 33 от Закона за собствеността, за което бихте могли да прочетете повече в публикацията "Съсобственост на имот" (вижте горе вляво на страницата).
Т. | 11.04.2013, 21:27
Добър ден уважаеми г-не, искам да Ви попитам могат ли да се продават или прехвърлят идеални части от апартамент на някой от съсобствениците или чужд човек, тоест свекърва ми да прехвърли или продаде своята част на друг човек или на дъщеря си при условие че с това си действие лишава внука си от наследство.Аз съм вдовица, Свекърва ми е вдоеица. Тя има жива дъщеря и починал син който е бил мой съпруг.Апартамента има следните наследствени части:свекърва ми 1/2+1/6, дъщеря й 1/6. аз и моят си 1/6.Питам Ви да знам дали тя има право да си прехвърли частите, защото тя с това си действие ощетява мен и синът. Какво е законовото положение . Благодаря Ви.
адвокат Сотиров | 16.03.2013, 12:27
Таксите при дарение на недвижим имот са: 1) нотариална такса - 160,50 + 0,8 на сто за горницата над 10 000 лв. (при интерес 10 001 - 50 000 лв.); 2) такса за вписване - 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв.; 3) 0,4 до 0,8 на сто (при дарение между братя и сестри и техните деца). В общия случай (без претенции за изчерпателност) необходимите документи са следните: проект на нотариален акт за дарение на недвижим имот (в случай, че не се изготвя от нотариуса); документи, удостоверяващи правото на собственост на дарителя; декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК и чл. 25, ал. 8 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност; удостоверение за данъчна оценка на имота; скица/схема на недвижимия имот; вносна бележка за платен местен данък. Съгласно чл. 570, ал. 1 от ГПК: "Нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещно право върху недвижим имот и за удостоверяване право на собственост върху имот се издават от нотариуса, в чийто район се намира имотът. Вписванията, отбелязванията и заличаванията за имот се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът. Подлежащите на вписване, отбелязване и заличаване актове се представят в два или повече еднообразни екземпляра." На останалите въпроси не би могло да се отговори, без да се изследват всички обстоятелства и документи по случая.
Д. П. | 16.03.2013, 7:56
Може ли да ми кажете каква е таксата за прехвърляне на 1/2 от апартамент с дарение между брат и сестра: Те притежават апартамент в кв. ..., общ. ..., ... - имат наториален акт на блока, който е още на акт 14. Наториалният акт е на името на двамата- сина и дъщеря ми. В него е посочена данъчна оценка на апартамента 84 000 лв. Каква сума ще заплатят за прехвърляне с дарение от брат на сестра, като се има в предвид, че всеки притежава 1/2 част от апартамента. Какви документи са необходими за прехвърлянето? Може ли когато имота е в София и се подготвят необходимите документи да се изповяда сделката между двамата в друго населено място? Предварително Ви благодаря!
адвокат Сотиров | 23.09.2012, 20:13
Приемам, че недвижимият имот се явява съпружеска имуществена общност и предварителният договор е сключен и с починалия съпруг. Считам, че правилно сте се насочили към чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите - съгласно изр. първо на тази разпоредба: "Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор." Т.е. в общия случай ако по някакви причини страната, с която сте сключили предварителния договор, откаже сключването на окончателен такъв, то бихте могли да се възползвате от възможността на посочената разпоребда.
Грета Попова | 23.09.2012, 19:44
Здравейте, по-горе коментарите са повече за земя. Моля да разясните и моя казус: Подписвам предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е придобит с Договор за покупко-продаба от родителите на жената, от която кумувам имота. След това съпругът й е починал. В удостоверението за наследници фигурира тя и двете й деца. Срока на договора изтича в края на месец септември, а жената твърди, че синът й е изчезнал, няма връзка с него и не може да получи пълномощно от него за продажба на имота. Всички други документи ги има. В договора е споменат и чл.19, ал. 3 от ЗЗД. При положение, че срокът по предварителния договор вече изтича има ли начин тази спънка да се преодолее без да се оспорва след това сделката
адвокат Сотиров | 01.06.2012, 20:14
Ако не го купите заедно (т.е. да фигурирате и двамата в нотариалния акт), то другата опция е да сключите брак преди това, като изберете режим на общност - законовият режим на общност предвижда, че принадлежат при общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос. Бихте могли и да прехвърлите чрез дарение половината имот след закупуването му, но следва да се има предвид съдържанието на договора за кредит.
С. | 01.06.2012, 17:04
Здравейте, имама следният въпрос.
Живея с мъж на семейни начала. Той е разведен с две деца. Ще купува апартамент с ипотека . Ипотеката ще е само на негово име(тъй като моите доходи не се приемат за да стана съдлъжник) , но заедно ще изплащаме апартамента. Как може законно да уредим нещата за да мога и аз да съм съсобственик на този имот тъй като ще го изплащаме поравно а в този случай права над имота имат само той или в последствие наследниците му. Ако в нотариалният акт го пишем на двама ни незнам банката дали ще го приеме за ипотека. Има ли други начини при който да е уреди правно въпроса, като искам да спомена че той е съгласен но незнаем как да го направим. Благодаря предварително
адвокат Сотиров | 20.04.2012, 20:44
В предварителния договор се уговаря срока, в които страните са длъжни да се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор (под формата на нотариален акт). Следва да се предяви конститутивен иск на основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Р. Б. Н. | 20.04.2012, 16:30
Кога предварителния договор за закупуване на жилище на зелено може да се превърне в окончателен договор? Какви са условията това да стане по съдебен ред?Заплатила съм 90% от стойността на апартамента ,но до този момент нямам никаква собственост на мое име!
адвокат Сотиров | 30.03.2012, 0:36
На въпросите Ви не би могло да се отговори конкретно и задълбочено в рубриката "Безплатна онлайн консултация" - а само с посочване на някои от релевантните законови разпоредби и положения. Предполагам, че става дума за нарушение на чл. 72 от Закона за наследството (ЗН) при извършване на доброволната делба. Съгласно чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите: "Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства." При нищожните сделки е възможно да се обсъжда т. нар. "конверсия" - средство за запазване на част от правните последици на същите. Продажбата на чужд имот не е нищожна. От теоретична гледна точка няма пречка да се придобиват по давност и идеални части. Клаузата за предаване на владение при предварителните договори е допустима. Владелецът при предварителните договори не е добросъвестен. Съгласно чл. 74, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС): "Недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения."
Г. М. | 29.03.2012, 12:49
моля за Вашето мнение по следния заплетен за мен казус. Имам предварителен договор за покупко-продажба на земеделски имот сключен през 2005 г. с клауза за предаване на владението. Сегашният собственикът го е придобил през 2001 г. с нотариален акт след нотариално заверена и вписана доброволна делба между трима съсобственици,един от които продава на сегашния собственик. В последствие разбирам, че тази делба противоречи на закона - 1500 кв.м. земеделска земя са разделени на три равни части като едната част е продадена на сегашния собственик. От 2005 г. владея постоянно и без прекъсване този явно незаконно обособен имот. Въпросите ми са: 1. Мога ли след 3 години, т.е. когато изтече 10-годишния срок откакто съм във владение като недобросъвестен владелец, да придобия по давност този имот като отделен имот или като идеална част от по-големия имот? 2. Дали сегашният собственик може да се счита за добросъвестен собственик на отделен имот (макар, че не е спазен закона) или пък на идеалната част от по-големия имот която е принадлежала на бившия собственик? 3. Ако не успея да придобия имота мога ли да претендирам за направените от мен подобрения в него? Едно уточнение което може да е е важно - в съседство с него имам друг имот в който съм съсобственик с брат ми като и двамата ползваме законно обособени реални части и моята част се пада в съседство с имота от ПД. От тогава владея двата имота като една обща част.

Публикувай коментар или въпрос

Вашето име: *

Адрес на електронна поща:

Уведомете ме за отговор и последващи коментари/въпроси:

Коментар: *

Въведете кода от картинката: *
Защита срещу спамъри!

Регистрация на фирми, вписване на промени в Търговския регистър, регистрационни, разрешителни и лицензионни режими, изготвяне на граждански и търговски договори, събиране на вземания, данъчно-правни консултации, трудово-правни консултации, интернет право.

Повече информация

Повече информация За всякакви въпроси и/или коментари във връзка със статията Прехвърляне на недвижим имот - владение и цена, моля използвайте уеб формата в края на страницата.

Повече информация За правни услуги в областта на Прехвърляне на недвижим имот - владение и цена, моля посетете Недвижими имоти.

Бюлетин

Електронният информационен бюлетин на sotirov.info съдържа правни новини и важни срокове за Вашия бизнес, както и друга полезна правна информация за Вашата фирма.

Вашето име:

Електронна поща:

© 2011-2017 Адвокат Деян Сотиров | Сайтът е защитен от Copyscape | Връзка с администратор