Адвокат Деян Сотиров - гр. София, член на Софийска адвокатска колегия.

Контакти

Адвокат Деян Сотиров

гр. София, ул. Триадица 5 Б,
ет. 3, Офис 313, ПК 1000

Карта: Натиснете тук!

Тел: 02 944 05 57

Моб: 0899 45 03 43

Скайп: dysotirov

E-mail: contact@sotirov.info

Адвокат в София - Деян Сотиров
Начало » Инфо център » Въпроси и отговори » Предназначение на имот

Ползване и предназначение на недвижим имот (офис)

Въпрос (зададен от Н. на 02.08.2011 г.):

Здравейте ,
Живеем на първи жилищен етаж в нова кооперация, под нас има помещение, което е със статут на офис . Собственика го е отдал под наем и сега това помещение се използва като склад за зърно и смески за животни. Вече плъзнаха хлебарки , носят доста неприятни и задушливи миризми . Всички собственици в кооперацията са против това в помещението да се складира зърно и смески . Ние уведомихме собственика за нашето желание ,но той ни отговори ,че нямал общи части от сградата и ние "нищо не можем да му направим". По план помещението е с два входа , като главният е от улицата.
Въпросът ми е :
Може ли помещение със статут на офис да се използва не по предназначение , примерно за скрад без съгласието на живущите в кооперацията ?
Със сигурност знам ,че той наистина няма общи части ,тъй като въпросното помещение беше на сестра ми и аз имам старият нотариален акт .
Какво е нужно да се направи в този случай ?
Тези въпроси са наистина важни за мен , тъй като имам дете с тежка бронхиална астма и се притеснявам ,че тези миризми биха наредили на неговото здраве .
Благодаря Ви предварително!

Отговор:

Понятието "етажна собственост" е съчетание на изключителна собственост върху самостоятелен обект в една сграда и съсобствеността върху общите части на сградата и на вещното право върху мястото, върху което последната е построена. Определение на понятието "общи части" се съдържа в Закона за собствеността (ЗС): "общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване".

Съгласно § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ДР на ЗУТ), промяна на предназначението на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и нормативните актове за неговото прилагане. Самостоятелните обекти в сградите са недвижими имоти и съгласно ЗКИР са обект на кадастъра, като тяхното предназначението им представлява част от основните кадастрални данни - съгласно Наредба № 3 ОТ 28.04.2005 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри (НССПКККР) офисите са с код 660, а складовете - 670.

Промяната на предназначението е уредена от ЗУТ процедура, като съгласие на собствениците се изисква в зависимост от конкретния случай. ЗУТ забранява ползването на строежи или на части от тях не по предназначението им. Контролът за спазването на закона (вкл. налагането на глоби и имуществени санкции) е предоставен на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК).

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 4 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) собствениците са длъжни да не извършват в своя самостоятелен обект или в част от него дейности или действия, които създават безпокойство за другите собственици, ползватели и обитатели, по-голямо от обичайното. Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв. - редът за налагане на санкциите се урежда от ЗУЕС. ЗС предвижда, че собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави - компетентен да вземе решение за изваждане е общото събрание в съответствие с разпоредбите на ЗУЕС.

Считам, че би могло да се търси защита и на основание чл. 50 от Закона за собствеността, съгласно който: "Собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използуването на съседния имот по-големи от обикновените."

Обекти за стопански и обслужващи дейности в новоизграждаща се жилищна сграда се предвиждат в подземния, в полуподземния и в първия етаж, ако са осигурени самостоятелни входове към тях и са съобразени със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания. Бихте могли да сезирате и ХЕИ при съмнение за неспазване (нарушение) на санитарно-хигиенните норми.

Коментари и въпроси

адвокат Сотиров | 22.02.2014, 18:43
Съгласно чл. 152, ал. 2 от Закона за устройство на територията: "Разрешението за строеж може да се издава и за отделни етапи (части) на строежите, които могат да се изпълняват и използват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата - при условие, че се завършва архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството."
Димитър Петров | 05.01.2014, 17:14
Здравейте. Моля отговорете ми възможно ли е да ми издадат разрешение за ползване на имот-офис в нова сграда преди да е издадено общо разрешение за ползване. Благодаря!
адвокат Сотиров | 04.01.2014, 22:38
(Отговор на въпроса на V.S. от 29.11.2013 г.) Сградите и строежите се използват според предназначението им. Повече относно процедурата по промяна на предназначението може да прочетете на тази страница във вече публикуваните отговори. Относно пригодността и оборудването на помещението на ТО съществува специална наредба (НАРЕДБА № 16-1399 от 11.10.2013 г. за изискванията за местоположението, пригодността и оборудването на помещението за извършване на туроператорска и/или туристическа агентска дейност и за образованието, езиковата квалификация и стажа на персонала, който ще бъде зает в осъществяването на туристическата дейност), която лесно ще намерите в интернет.
адвокат Сотиров | 04.01.2014, 22:33
(Отговор на въпроса на явор Захариев от 28.10.2013 г.) Процедурата за промяна на предназначението на недвижимия имот започва с виза за проектиране на преустройство (когато такава е необходима), която се издава от общината. Следва изготвянето на ивестиционен проект, към който задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност. Проектът се съгласува с експлоатационните дружества и подлежи на одобрение от общинския експертен съвет по устройство на територията (ОЕСУТ).
V.S. | 29.11.2013, 11:50
Може ли помещение,което е с предназначение за магазин да се използва като офис на туроператор? Предваретелно Ви благодаря !
явор Захариев | 28.10.2013, 17:35
Добър ден имам въпрос как се сменя статут от Офис на Магазин Благодаря предварително
адвокат Сотиров | 13.10.2013, 13:10
Да, според мен е необходимо да се мине през процедура по промяна на предназначението.
В. | 10.10.2013, 0:10
Здравейте, искам да ви попитам следното нещо: Нужно ли е на търговски обект със статут "кафе аперитив за непушачи" да се сменя статута когато се направи магазин за дрехи. Благодаря за отговора
адвокат Сотиров | 26.04.2013, 8:07
Строежи или части от тях се ползват по предназначението си съгласно издадените строителни книжа и условията за въвеждане в експлоатация. Извън това, основният закон, регламентиращ промяната на предназначението на обект, е Законът за устройството на територията (чл. 38 и др.), който бихте могли да намерите в интернет.
nelia Dimitrova | 25.04.2013, 21:30
Zdraveite,vaprosa mi e sledniyat,iskam da zakupya pomeshtenie sas statut na kabinet,kakvo tochno oznachava tova-che samo za kabinet li moje da se polzva?Ako,ne,to za kakvo drugo moje i moje li eventualno da mu se smeni statuta?Blagodarya.
адвокат Сотиров | 09.12.2012, 18:23
Относно това дали се изисква или не съгласие на останалите собствениците бихте могли да се запознаете с чл. 38 и 185 от Закона за устройство на територията (ще го намерите лесно в интернет). Съгласно чл. 222, ал. 1, т. 6 и чл. 223, ал. 1, т. 6 от ЗУТ: "За строежите от първа, втора и трета категория началникът на Дирекцията за национален строителен контрол или упълномощено от него длъжностно лице: ... забранява ползването на строежи или на части от тях, които ... се ползват не по предназначението си съгласно издадените строителни книжа и условията за въвеждане в експлоатация"; "За строежите от четвърта, пета и шеста категория кметът на общината (района) или упълномощено от него длъжностно лице: ... забранява ползването на строежи или на части от тях, които ... се ползват не по предназначението си съгласно издадените строителни книжа и условията за въвеждане в експлоатация".
Василева | 09.12.2012, 0:11
Здравейте,Интересувам се какъв е реда за неправомерно използване на жилище в офис. Става въпрос за жилищна кооперация в Идеален център на София. На етвъртия и втория етаж отдавна жилищата са дадени под наем за офиси /съдия-изпърнетили и фирма за строителни дейности/. Собствениците не са искали никога съгласието на нито един от останалите собственици. Непрекъснато в кооперацията влизат чежди лица, асансьорът се ползва непрекъснато, а той е много стар и подръжката му е много скъпа. Замърсяването на входа е доста по-голяма от обичайното, при положение че хората са доста. Моля Ви пишете ми какви мерки да вземем и към кого да се обърнем тъй като не сме съгласни в кооперацията да има офиси. Едва ли въпросните жилища са сменили предназначението на обекта за да се ползват за офиси. Предварително Ви благодаря.
адвокат Сотиров | 27.07.2012, 14:07
От въпроса Ви не става ясно каква "комисия" имате предвид. Извън това, основният закон, регламентиращ промяната на предназначението на обект, е Закона за устройството на територията, който бихте могли да намерите в интернет.
м.н. | 27.07.2012, 13:49
Предстои ми закупуване на офис, който ще се ползва за живеене, чрез банков кредит. Банката желае да сменя статута от офис на апартамент. Възможно ли е чрез комисия да бъде променено предназначението му.
адвокат Сотиров | 21.10.2011, 23:30
Съображенията на банката не бих могъл да коментирам, тъй като те не са изцяло правни, а са свързани и с цената и ликвидността на имота. Извън това, доколкото разбирам от въпроса Ви, интересувате се дали ще е проблем да живеете в помещение със статут на кабинет (без да променяте статута). В чл. 178 от ЗУТ се съдържа обща забрана за ползване на строеж или част от него не по предназначението му; в разпоредбата на същия член се съдържа и евентуалната санкция при нарушение на това законово изискване. Отделен е въпросът доколко компетентните органи прилагат на практика предоставените им правомощия, особено при случаи като Вашия, които са доста чести. Извън това, би могло да има някакво различие и в размера на местните данъци и такси съгласно ЗМДТ. Следва също така да се има предвид, че съгласно ГПК помещението ще бъде секвестируемо (за разлика от единственото жилище) - ако евентуално в някакъв момент имате неудовлетворени кредитори.
Alexandar Popov | 13.10.2011, 18:40
Dobar den, parvo se izvinqvam 4e pi6a s latinski bukvi no nqmam bg. S jena mi si hresahme jili6te v novostroq6ta se sgrada i sklu4ihme predvaritelen dogovor,obqsnihme na stroitelq 4e ne ni dostiga dadena suma i planuvame da teglim ipote4en kredit varhu novozakupenoto jili6te .Vsi4ko be6e nared do momenta v koito uristite na bankata ne udobriha statuta na jili6teto ,a toi e kabinet plus dve prileja6ti kam nego tavanski pome6teniq .Nie ne razbirame kakva e pre4kata . I tolkova li e golqm problema i struva li si da se borim za tova jili6te.Nas statuta ne ni pritesnqva ,no ne znaem,to4no kakav problem bi ni sazdalo tova . S uvajenie A.P. Nadqvam se da mi pomognete
адвокат Сотиров | 21.09.2011, 16:58
Конкретно по въпроса Ви: не можете, тъй като не сте страна по договора за наем - страна е етажната собственост, като Законът за управление на етажната собственост в чл. 11, ал. 1, т. 10, б. б) разпорежда, че "Общото събрание ... приема решения и за ... отдаване под наем или за предоставяне за безвъзмездно ползване на общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност;". Следва да проведете Общо събрание на ЕС и да вземете решение за прекратяване на договора - следва обаче да се държи сметка за клаузите на последния.
М. Е. | 20.09.2011, 22:09
Здравейте! Наскоро се преместих да живея във вход на блок на 2-я етаж,над помещение,което първо се е ползвало за склад,но сега е сървърно помещение с 3 големи климатика,които са разположени на 1-2 метра от 5-те апартамента на 2-та етажа.Те работят денонощно,нямат шумозаглушителна изолация и издават голям шум и вибрации.Нямам замерване от РИОКОЗ.Подадох жалба,но те си продължават работа,все пак тук плащат наем,които не може да се сравни с наема в офис- сграда.Оказа се,че входа е взел наема предварително до края на 2011.Въпросът ми е мога ли да напиша писмо до фирмата със събрани подписи на потърпевшите апартаменти,без да свикваме събрание на входа,да върна на фирмата 2 наема за ноември и декември и да им заявим да си намерят друго помещение от 01.11.2011?

Публикувай коментар или въпрос

Вашето име: *

Адрес на електронна поща:

Уведомете ме за отговор и последващи коментари/въпроси:

Коментар: *

Въведете кода от картинката: *
Защита срещу спамъри!

Регистрация на фирми, вписване на промени в Търговския регистър, регистрационни, разрешителни и лицензионни режими, изготвяне на граждански и търговски договори, събиране на вземания, данъчно-правни консултации, трудово-правни консултации, интернет право.

Повече информация

Повече информация За всякакви въпроси и/или коментари във връзка със статията Ползване и предназначение на недвижим имот (офис), моля използвайте уеб формата в края на страницата.

Повече информация За правни услуги в областта на Ползване и предназначение на недвижим имот (офис), моля посетете Недвижими имоти.

Бюлетин

Електронният информационен бюлетин на sotirov.info съдържа правни новини и важни срокове за Вашия бизнес, както и друга полезна правна информация за Вашата фирма.

Вашето име:

Електронна поща:

© 2011-2017 Адвокат Деян Сотиров | Сайтът е защитен от Copyscape | Връзка с администратор